澳洲住宅房价走高 到底谁是高房价背后的始作俑者？
2014年09月29日 来源：居外
今年以来，澳洲房价节节升高，越来越多的海外投资者选择到澳洲买房，各大媒体报刊也不时发表相关新闻，其中，海外买家更被视为澳洲房产主要的购买力来源。那么，澳大利亚房价真的如传言所说被海外买家推高了吗？在回答这个问题以前，我们先回顾一下澳大利亚对海外资金在澳投资的规定及限制，并了解一下到底有多少海外资金涌入了澳大利亚市场？
众所周知，澳大利亚海外投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称“FIRB”）的规定是允许普通海外人士在澳购买全新的住宅用房（包含楼花）作为投资。而其流程也相对简单，只需买家向FIRB正式提出申请，基本上很快都能获得批准，顺利在澳购房。然而，在2008年以前，FIRB规定全新或楼花物业中只有50%的物业可以卖给海外人士。也就是说，在新房市场最多可能有50%的资金来自于海外。当然，实际出售比的数值还非常值得推敲。根据报道的数据统计，在2011~2013年度，海外投资者在澳购买全新住宅用房的比例约为总量的12.5%，比过去几乎翻了一番。同一时期，投资房地产市场的海外资金约占当年海外资金总投资的35%（是前几年的2.4倍左右）。不难看出，海外投资者对于在澳大利亚房地产市场是相对热衷的，但在澳大利亚购买房地产物业的仍以本地人居多。
2008~2009年，澳大利亚政府在前总理陆克文的领导下，改革了一系列关于外国人投资澳洲房产的相关政策，取消了只允许出售50%的物业给海外人士的限制。这一改革简化了海外人士在澳投资的程序，对于海外人士来说在澳投资的成本也相应减少许多。从理论上来说，开发商可以将其名下的全新住宅物业100%都出售给海外人士。而之后几年，澳大利亚的房地产市场蒸蒸日上，到了今时今日，报道显示也有越来越多的海外资金涌入本地市场从而挤走了本地买家。
事实果真如此么？该政策的改革都与澳大利亚房产市场的影响到底有多大呢？
据澳大利亚一房产中介董事总经理介绍，他们公司约有三分之一的员工都会说中文，但是绝大部分的华人客户都是已经生活在澳洲的本地人，只有10%~15%的物业是出售给海外华人买家的。该数据与澳大利亚的本地大型地产开发商及其他地产中介和银行等给出的数据基本相一致。
澳洲住宅房价走高，真的是因为海外投资者的原因？
与此同时，绝大部分的地产开发商都需要通过银行借贷来完成开发项目。为了确保在任何情况下都能收回贷款金额，各大银行一般都要求开发商进行部分物业预售（即出售楼花）。当开发商的预售符合银行定下的目标时，银行一般才会批准资金借给开发商进行后期开发（如建造）。而为了避免在意外情况下需要花费过多精力到海外追讨资金，各大银行也对开发商能够出售给海外人士的物业设立了相应的限制。目前该限制一般为15%~20%左右，也就是说，开发商只能将其开发项目中的15%~20%的物业出售给海外人士。该比例与各大开发商、地产公司与银行给出的出售比也非常接近。
由此可见，即使在FIRB取消开发商向海外人士售楼比例限制的情况下，开发商也无法直接将所有的物业出售给海外人士。虽然涌入澳大利亚的海外资金比过去有所增长，海外人士在澳洲购房的比例也相应增高，但澳洲本地买家才是澳洲房产市场真正不可小瞧的生力军。在这样的市场下，许多首次置房的年轻人以及新移民的预算与房价难免有些距离，但若说房价光是被海外资金推高的，未免有些矫枉过正。根据目前澳洲住宅物业的供需严重不符的情况，政府若想收紧海外投资，限制海外投资者在澳买房，不如先思考如何更加有效监管澳洲本土市场来的实在。
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