收购澳洲“霍克大楼”使我懂得如何在澳洲做重要投资（上）
2014年09月26日 来源：金凯平着《中国人在澳洲做地主》
我撿到了墨爾本中心商業樓
1996年4月9日晚上，一阵急促的电话铃声突然响起，穿透祥和宁静的黑夜，与CD机里柔和的音乐节拍掺杂在一起，显得格外不和谐。
熟悉的号码——是Mark，地产界的一位朋友。
我的心一阵收紧，快速地估量着电话那端即将传来的消息究竟是好是坏。
“David，你交给我的任务，我完成了，希望你能满意。我帮你找到了澳洲总工会大楼，这栋楼位于墨尔本市中心的La Trobe街，占地1600平方米，建筑面积为8000多平方米。”
Mark一口气介绍下来。听着他兴奋的语气，我收紧的心也被感染了，着实兴奋起来。但旋即又冷静了：“那价格大概是多少？”
“1989年有人曾出价1980万澳元要买这幢大楼，但房主并没有出手，因为他想卖2500万澳元。……”
我刚燃起的兴奋，马上被这个“天价”浇熄了。心里暗自叫苦，“Mark呀，你跟我合作过多次了，怎么会不清楚我的经济状况，这栋楼的价位根本不在我的承受范围之内啊！”
“David，你不用着急，听我把话说完。现在这栋楼的要价只是800万澳元，比1992年有人要买时出的价钱的零头还少！”
我这岂不是拣到“金元宝”了？
那个时候我已经恶补了一些地产常识，对价格、地段什么的也基本上算是心中有数了。就我当时的判断，我觉得在这种黄金地段，八百万并不算贵。我动心了。
与Mark约好次日上午10点就去实地看楼。
这个晚上注定是不眠之夜。
我紧锁着双眉，在几尺见方的阳台上来回踱步。时而望向栏杆外那轻柔如缎的海平面，时而低头沉思。一轮弯月洒下清辉许许，在昏暗的海平面上映下几缕银光，偶尔被细微的海浪掀起阵阵涟漪，尽管微弱，却激荡着我心里的不安。
CD机里传来的轻音乐使得夜越发的空灵静谧，《Sunny Bay》(阳光海岸)——我历来喜欢的音乐类型，希望能带来思绪的一丝澄明。
Mark说的总工会大楼，情况会是如何呢？ 大楼售价突然降低1千万，这当中是否另有蹊跷呢？
我将这几日的想法在脑海里清晰地整理一番。
回想起前两日与Mark的通话，他告诉了我一个消息：停滞了五年的澳洲商业地产如今正是在最低谷，但很有可能在1－2年内恢复。结论是：看涨！
按我的经验，趁低吸纳，赶紧进吧！
这个消息无疑是一记强心针，促成了我下定决心进军地产。
此时，商业楼宇成为我再度进军地产业的第一目标。
我寻找地产项目的条件很苛刻：第一，位置要好；第二，地要大；第三，价钱要好。
当我把这样的条件与精挑细选出的数十家地产代理沟通时，几乎所有人都摇头：办不到！办不到！地大位置又好的，价钱就不能好！
我回答说，只要你想做这笔生意，你就能办到！
十几家地产代理的断然拒绝，说实话，我心里底气已是减少了几分。澳洲总工会大楼的出现，于我而言，是一个很大的希望，一个改变我人生的机会。我期待着第二天的实地考察。
4月10日下午3点，Mark陪我去现场。我到实地一看，发现大楼非常陈旧，里面的设施也该换了。可能正因为如此，出租率很低，还不到一半的租户。不过，这幢大楼的位置倒是很好。
墨尔本市中心不是很大，有五条横街，九条竖街，每条横街或每条竖街之间都是等距的，大约为200米。
霍克大楼的位置在哪里？它在市中心最外围的第五条横街—La Trobe街上。这条街道因为当时并不繁华，所以不被看好。但我相信墨尔本的CBD区还在迅速发展中，五年后，一定会变得很繁华。
不出所料，不久后，霍克大楼的正对面建起了墨尔本最大的购物中心——墨尔本中央商厦（Melbourne Centre）；在地下，是中央火车站。霍克大楼成了墨尔本中心轴上的商业楼。
4月11日，我打电话另外委托了房地产工程公司和地产估价公司进行评估，评估费用就花了2万澳元。七天后，得到的信息越发叫我吃惊。工程评估报告与市值评估报告都显示：这栋楼的工程架构稳固，市场价值有上升趋势。
但是，为什么这栋楼跌了这么多？我得找出原因，要不然也不能买；
第一，这几年，墨尔本的商业楼宇正处于低潮；
第二，有人说，这幢大楼的风水不好，几乎是所有的租户自从进驻这个大楼之后生意就没好过，结果都撤走了；
第三，大楼维护欠佳，空调系统、卫生、消防及办公设备、以及装修灯饰等都严重老化；
第四，租户只有一半；
第五，犹太老头年纪大了，无力经营。儿子在地产方面又比较欠缺，无能力打理。
这似乎是上天给我的一个机会，而且我也已经做好了迎接这个机会的充分准备。
我决定买。
至于上述几条原因，我可以归结为一条：大楼维护和管理不好。市场处在低谷阶段，应该是投资的最佳时机。
我相信，如果我在买下来后全部更新设施，租客就会不请自来的。
华人朋友们听到我这样说都很吃惊，他们认为我肯定是疯了，说我这是明摆着往火坑里跳！买下这栋风水不好的楼，我以前赚的老本都会给赔了进去。
可我相信我的眼光是不会错的。澳洲地产业和中国地产业最为不同的是，澳洲的土地是私有的，地产项目都是和所占的土地一起出售的，拥有了房子，也就拥有了房子下面的土地。而土地是稀缺的资源，不可再生的资源，是在不断地增值的。这幢大楼下面的土地就值1500多万，将来我就会取得意想不到的收获。眼光就是金钱，观念就是财富。
中国人的智慧PK犹太人的精明
我立即通知Mark，要求和房主直接面谈。
1996年5月9日下午5点，我准时到了澳洲最富的一个区。
房主是个犹太老头，住在墨尔本最昂贵的富人区Toorak，高门深院，我估计那块地至少有2000平方米！绿树中隐约可见一幢大房子的尖屋顶。铁门自动拉开，我和Mark把车子开进去，弯弯的路，穿过几棵棕榈树，又绕过一个喷水池，才来到住宅前。那是一幢又高又大的老式洋房，有些地方只有一层，有些地方却又是两层，建得非常考究。
一男一女两个仆人已经在门口等候，为我们拉开门。
进去之后，光线就暗了下来，有一点阴森森的感觉。过了一会儿，我看到挂在墙上的巨幅油画，和客厅里摆着的几件古董花瓶。在幽暗的光影中，勉强可以看见陷在沙发中的一个十分瘦小的老人，他手里拿着一只雪茄，脸背着光，看不清他的脸。他的儿子倒是生得十分高大，规规矩矩地站在他的身边，像是随时等候父亲的吩咐。这样的景象，简直太像黑帮片《教父》中的某个镜头了。
说老实话，我有点紧张。也许是因为这气氛，有点诡秘，甚至恐怖。
为驱赶这诡秘的气氛，我抛出一个轻松有趣的话题：“人人都说犹太人是这个世界上最成功的生意人，能告诉我在澳洲，有多少土地掌握在犹太人手中吗？”
犹太老头说：“一半。”他嗓音沙哑，音速缓慢，而且拖着非常重的口音。
我惊讶了：“为什么会这样呢？我是说，为什么会有这么多土地掌握在犹太人手中呢？”
犹太老头看了我一眼，眼睛突然射出犀利的光来：“犹太人喜欢土地，这已经深深地植根在我们的血液中了……从小，父辈就教导我们，要囤积土地，只要有钱，就要买土地……”
我听得很认真。
犹太老头突然停下来，又看了我一眼：“中国人很聪明……你……来了多少年了？”
我说：“八年。”
当犹太老头听到八年这个字眼时，突然紧张了一下：“八年？你……有钱吗？”
我知道犹太老头在怀疑我的购买能力，我肯定地说：“当然。”
犹太老头似乎还是不信：“你是怎么来的？是坐船吗？”
我有些不高兴，于是也严肃起来：“不！我是坐飞机来的。我不是难民……”
他又问：“才八年……你是怎么赚的钱？开个玩笑，你是否卖白粉赚来的钱？”
“什么是白粉？”我反问他。
犹太老头不再说什么了。
我又说：“我是靠白大衣赚钱的。Mark了解我。”
Mark马上接过去，“金先生是开中医诊所的，他是我见过的最精明，最有智慧的中国人。他很能干，信誉也很好，银行绝对没有问题……”
犹太人突然打断Mark，对我说：“今天，是你和我谈价钱。但是，所有的内容我儿子也要同意才行，因为我的钱最后是要给我儿子的，所以他得在场，你同意吗？”
我说我同意。
我一点也没有想到，和房主的谈判是那么艰巨，花了2个月的时间都没有谈下来。为什么？因为老房东是一个犹太人，而犹太人是世界上做生意最精明的，和他们做生意，是很难占便宜的。
不过，我是中国人，中国人也很精明。
我要用我中国人的精明来PK犹太人的精明。
我的第一个目标是，不能应他的800万。中国人相信商人出价钱都是有水分的，你出800万我就还500万。最后可能只花600万就能拿下来。
现在想起来我还的价确实是“黑”了点，这一斧头就砍下来200万！200万能买多少房子啊？！我的第一个房子是12万5，第二个房子是26万，后来买了块很大的地也不过是100万；可我现在，一斧头就砍下来200万！
说老实话，我那时在澳洲地产业涉世未深，还不知道那里的房主报价一般是没什么水分的。
我坚持按中国人的方式和他谈。
他可能也是第一次遇到像我这样的买主——怎么这么不讲道理啊！
在和犹太老人马拉松式的谈判过程中，我又摸清了他的两个底细：
一，我几乎是唯一对他的楼感兴趣的买主；
二，他必须尽快出手这幢楼。
为什么我几乎是唯一对他的楼感兴趣的买主呢？第一个原因是，当时墨尔本的商业楼市很不好，在谷底，很少有人愿意投资这么多的钱在商业楼上；第二个原因是，犹太人的原则是只买不卖，一般每个犹太人都有很多房子，就那么捏在手里，老子留给儿子，儿子再留给儿子的儿子，所以犹太人卖楼要是让犹太人社区知道了就丢人了，他只能悄悄地卖。
至于他为什么要卖，是因为他老了，已经八十多岁，背早就驼了，腿也有毛病，而且老眼昏花，没有精力管理这栋楼了。本来，楼是留给儿子的，可是他这个在澳洲长大的儿子对地产根本不感兴趣。儿子喜欢拍电影，把楼留给儿子也会给他卖掉拍电影的。与其让一个根本不懂地产的儿子将来瞎卖，还不如趁着脑筋还没坏前自己把它卖了。
知道了这些底细后，我就从容了，在谈判的时候也沉得住气了。
我相信，会出现有利于我的价格和成交方式出现的那一天。
我在谈判购买这幢大楼的过程中，消息传了出去。刚好有一个中国某地的领导来访，他知道我的一些情况，就以长者身份对我说：“金凯平呀，不要太急功近利，你要量力而行，其实，你的实力大家是清楚的！”
我听明白了，他的言下之意是：你是买不起的，不要整天做买房子买大楼的大头梦了。
我一笑置之。我偏偏是一个爱做大头梦的人。怎么办呢？
终于，犹太父子让步了。
在第三个月漫长的谈判中，我们找到了一个双方都能接受的价格：550万澳元。
本来，犹太父子还不打算接受550万的价格；而我，说句实话，我也根本拿不出550万。我当时只有100万的现金，还可以从银行贷到300万，还有150万的缺口。按说，这是我的一个劣势。可我灵机一动，把劣势变成了优势，也促使犹太父子接受了这个价格。
我问犹太老头：“你是马上就要现金呢还是不急着拿？”
他狐疑地问：“你是什么意思？”
我说：“我有一个方案，我先付你100万现金，作为首付款；然后，正式成交时我的银行贷款就到位了，是300万；这样，还有150万的缺口，算是我借你的，我保证在两年之内还清，到时若还不清，这100万首付归你，楼也仍然属于你。至于利息么，我们按黑市贷款利息算……”
犹太父子立刻同意了。
这是个双赢方案；我在钱不够的情况下买到了房子；而他们，则相当于是在卖了房子的同时又做了一笔高利贷生意。高利贷是犹太人十分擅长的。欧洲历史上，犹太人的高利贷曾经辉煌一时，令欧洲人又爱又恨。
我反正也是要借款，只是多付2%的利息。我有点喜欢上犹太人的高利贷了。
1996年7月6日，我在买房合同上签下了“金凯平”三个字。
我就这样成功买下了澳洲总工会大楼！
霍克大楼的“新主人”
我把澳洲总工会大楼买下来的时候并不知道它还有个“霍克大楼”的别名，当时是看它位置好，价钱又合理，就买了。买下来之后，就把澳中集团总部搬了进去，并且把这幢大楼更名为“澳中大楼”。从英文上看，这次改名也很巧妙。“霍克大楼”的真实名字是“澳中总工会大楼”，写出来是A.C.T.U Building；而“澳中大楼”写成英文是A.C Building。瞧，只是需要把原来的T和U两个字母拿掉就行了。
后来，我的一位在工党党部工作的朋友告诉了我有关这幢大楼的故事。他说这幢大楼是原澳洲总工会大楼，前总理霍克曾经是澳洲总工会主席，而且就在此办公，所以人们习惯上称这幢大楼为“霍克大楼”。他一边告诉我这个故事一边感慨地说，想不到，今天你一个来自中国大陆的新移民成了“霍克大楼”的新主人！
我突然意识到，这幢大楼买对了──“霍克大楼”的新主人！多好的一块招牌啊！
我第一次出手便是一记重拳！我买下霍克大楼的消息就像一枚重磅炸弹在人群炸开一样，震惊了大陆新移民群体，也震惊了老华侨社区，甚至也震惊了澳洲主流社会。
那是1996年的7月，我来澳洲刚刚八年多一点。
澳洲唯一的经济金融报纸《金融综述》立即对此作了详尽的报道。这家报纸以振奋的口吻告诉读者：墨尔本商业楼宇市场在低迷了五年之后开始恢复，澳洲总工会大楼于昨日顺利成交，这象征着墨尔本经济的复苏。据专家推断，墨尔本的商业楼宇将会在三年内持续上涨，恢复到1990年的水平……
这家报纸不仅详细介绍了我的背景，还高调宣称：澳洲总工会大楼的易主，是中国大陆新移民进军澳洲地产业的一个漂亮开始，澳洲主流社会应该注意新华人移民的实力了！
个别华人不愿意相信金凯平会在墨尔本市中心买下赫赫有名的“霍克大楼”，可是《金融综述》白纸黑字写得明明白白的又怎么解释？于是有人说我一直给这家报纸写文章，认识里面的编辑。1997年3月25日，还真有好事者特意去政府有关机构查阅地契，发现房主登记仍然是那个老犹太人，并不是金凯平。这下可有把柄了，到处散布消息，说“金凯平是牛皮大王”。
关于地契的问题，其实是因为当时我的钱还差150万的缺口，跟原房主借了，按黑市贷款给他利息。这又相当于是分期付款，期限两年，所以当时地契上并没换上我的名字。这都是双方协议好了的，而且写进合同，有律师把关，我不怕。两年以后，也就是在1998年，我按期还了那150万，地契就换上了我的名字。（未完待续）
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