关于德州地产税中国投资者最关心的6大疑问

2015年06月04日来源：居外

美国各个州的地产税计算差异较大。在德州，地产税受两大因素影响，房屋的评估价（Assessed Value）和地产税率（ Tax Rate）。

房屋的评估价是由郡政府的评估员（county tax appraiser）来完成，每年进行评估，由市场价（Market Value）乘以评估率（Assessment Ratio），评估率一般为60-100%，具体数值由政府来确定。

地产税率（Tax rate）由政府每年来制定，不同郡、城市和小区的税率不同，而且即使同一房产每年的税率也可能不同。

美国个人所得税交到联邦政府，而地方各级政府运营则主要依靠地产税。

在介绍地产税的用途之前，先介绍一下美国的地方行政分区，美国的州以下是郡（county）, 郡以下是市（ city），市以下会设城市设施局（MUD, Municipal Utility District），但不是所有住宅都位于城市设施局。大休斯顿地区由6个郡组成，分别为：

以 Fort Bend 为例，下设的城市有Sugar Land，Missouri City， Richmond 和Rosenberg等；再以Sugar Land为例，下设有 20多个城市设施局, 覆盖整个城市住宅的70%以上。

地产税主要有以下6种用途：

维持郡/市政府的正常运营及人员工资。
用于维持地方警察局、消防局以及免费医疗机构的正常运营。
用于地方道路、基础设施和娱乐设施（如公园，游泳池等）的建设和维护。
用于建设公立学校和支付教师的工资。这是地产税中占比重最大的一部分，有的区域几乎占到总房产税的一半以上。
城市设施局这部分地产税主要提供自来水和污水处理服务，还可用于该区域内的基础设施和娱乐设施的建设。
位于洪水区（flood zone）的住宅，地产税中有时会有一项称为LID （Levee Improvement District，防洪堤建设区）, 这笔税金用于防洪堤的修建和维护。

如果通过网上支付，大休斯顿地区六个郡的缴费网站分别如下：

2. 如果房屋是通过贷款购买的，贷款公司的第三方账户（Escrow Account）会在每月按揭中提前让贷款人预付了地产税，年底时由第三方账户代交地产税。

由于地产税需要在年末支付，所以在房产过户时，产权公司会计算出地产税的按比例分配值（proration），卖主需要向买主支付这部分税金。具体算法是，用上一年的地产税除以365，计算出每天的税额；然后乘以卖主居住的天数（1月1日至过户日）就是卖主需要在过户时向买主支付的地产税额。

地产税是可以申请减税的，称为Property Tax Exemptions，有四种情况符合免税的要求：

大多数申请人的都是符合第一种情况，即自住房的房主。每年的5月1号是申请减免地产税的截至日期。

大家可以在如下网站下载申请表:

申请批准以后，房主最多可以减去地产税总额的20%。

自住房共有3项可以减税：

地产税（property tax)：由于房主已经向地方政府缴纳了地产税，联邦政府就会将这笔费用从个人收入中减掉。
贷款的利息（home mortgageinterest）:贷款的本金不能减税，只有利息部分可以减。
贷款的保险（mortgage insurance premiums): 首付少于20%的贷款人，除了本金和利息以外，每月还需要额外支付贷款保险，也可以减税。

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经纪孟洁茹全面剖析休斯顿房产市场

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