导言
泰国法律整体上是很欢迎外国人前来投资房地产，可是一些细节条款难免令外国人无所适从。产权公寓是最简单丶 最受欢迎和风险最小的泰国房产购买方式，因为外籍人士只要持有允许居住在泰国的合法签证，都能满足泰国《公寓法案》直接购买一套房。虽然外籍人士对所购买的永久产权公寓拥有100％的所有权，但外国人最多可以购买该公寓总建筑面积的49%。换句话说，可供外国人选择的房源变相减少至少一半。因此，在购买之前，注意该公寓外国人所有权的配额，这是非常重要的。泰国房地产专家Richard会为大家解释外国业权配额的来龙去脉，以及在泰国业权配额制度下，身为外藉业主所享有的权利。
目前，泰国法律限制了外国买家在任何时候所能购买公寓面积占公寓楼总面积（留给私人所有权）的百分比，这是限制外国买家进入泰国房地产市场的法律问题之一。虽然这种限制在曼谷几乎没多大问题，但在度假村这类外国买家经常超过泰国买家的地区，如苏梅岛（Koh Samui）、芭提雅（Pattaya）、普吉岛（Phuket），对于公寓开发商而言，它已成为一个严重障碍。由于这一限制，度假村地区的开发商建造的公寓单位很多卖不出去的，因为泰国买家购房兴趣不大，而外国买家因为目前的法律限制不能购买。
为什么配额是49%?
这些对外国永久业权的限制背后的逻辑是：任何买家（泰国或外国人）购买一套公寓将获得（1）公寓单位的不动产所有权；（2）“每10000 平米在公共财产所有权占比______ %”。
现在属于共同业主（所有的公寓单元业主）的公寓公共财产包括：
(1) 建筑所在土地；
(2) 共利土地；
(3) 建筑结构；
(4) 共利部分建设；
(5) 共利工具和公用设施；
(6) 公共服务地区；以及
(7) 其他共利不动产。第4号法案添加以下不动产作为公寓的公共财产，包括：
(8) 公寓法人办公室；
(9) 欠债不动产；
(10) 公寓大楼内以安全或环境为目的的结构或系统（如电力、通风、空调、排水、清理和防火系统等）；以及
(11) 以公寓大楼共同业主筹集的共同费用维护的其他资产，所有设施和公寓所在土地。
Richard注解：
如果政府授权公寓大楼外国永久业权配额超过49%以上（例如70%），那么这种方法就会立即在共同财产方面给外国买家多数业主所有权（在本例中70%），其中还包括公寓所在土地。
换句话说，外国买家将在住宅用地占多数权益，与泰国土地所有权法律冲突。
最后，一套公寓单位的业主所有权还包括成为法人（或社团合伙人）一员的权利，可代表共同业者管理共同不动产，同样的也可行使关于公共财产的所有权的比例投票的权利，以及被选为法人委员会成员，以泰国法律为凭据可能造成更多的问题。
当然最简单的方法是抑制配额。但在泰国，事情并不总是那么容易，尤其是现在政治背景下，泰国媒体对泰国土地上“外国威胁”总是抓住不放。
（译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: The 49% foreign ownership quota issue》）
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